Pomysł na biznes – mieszkanie na wynajem krótkoterminowy

Ostatnio spędziłem kilka dni w Katowicach i to zainspirowało mnie do opisania modelu biznesowego jakim jest najem krótkoterminowy. Zdarza mi się jeździć również do Warszawy gdzie śpię w różnych hotelach, ale coraz częściej decyduję się jednak właśnie na wynajem apartamentu.

Dziś opiszę w szczegółach jak w relatywnie prosty sposób można zacząć budować biznes oparty na najmie krótkoterminowym. Najpierw kilka słów dla tych, którzy nie orientują się jak to działa.

Wchodząc np. na portal booking.com(z niego zawsze korzystam) wpisujesz sobie miasto, w którym chcesz spędzić noc. Ustalasz datę przyjazdu i wyjazdu i klikasz szukaj. Po chwili otrzymujesz informacje o wszystkich(zarejestrowanych na bookingu) noclegach w okolicy. Możesz posortować to np. wg ceny i co się dzieje?

W Katowicach pierwsze pozycje, te najtańsze oscylują w granicach 100zł/noc za apartament lub hotel. Czasami już trzecia pozycja to cena powyżej 250zł/noc i dalej 300, 500, 700zł/noc. Widzisz w czasie rzeczywistym jak znikają te najtańsze oferty sprzed nosa. System informuje, że ktoś dokonał właśnie rezerwacji lub został ostatni pokój w promocji.

Ostatnio byłem w Katowicach dwa razy, naprawdę w mało atrakcyjnych terminach: koniec stycznia czy przełom sierpnia i września, a z wielkim trudem znalazłem nocleg. Mówimy oczywiście o noclegu za 100-130zł. Takie za 300zł dostaniesz prawie zawsze od ręki(prawie, bo i tu nieraz się zdziwiłem). Byłem w Katowicach cztery dni i spałem w trzech miejscach, ponieważ w żadnym nie mogłem zarezerwować czterech dni w ciągu – wszystko było wynajęte.

To pokazuje, że popyt nawet w słabym, mało atrakcyjnym terminie jest ogromny, więc sezonowość praktycznie nie istnieje. Należy również dodać, że Katowice to miasto biznesowe, studenckie oraz coraz bardziej atrakcyjne turystycznie.

Jak to działa?

Hotele w cenach około 100zł/noc praktycznie nie mają ofert, chyba że to właśnie last minute. Ktoś zrezygnował z rezerwacji w ostatniej chwili, więc hotel na bookingu robi promocję. Tym sposobem eliminują okres pustostanu do minimum, bo przecena z 180 na 99zł skusi większość osób, nawet jeżeli hotel będzie oddalony o parę kilometrów od centrum. Zawsze zostanie kilka złotych na UBERa i  piwo na mieście.

Apartament zaś, to po prostu zwykłe mieszkanie w bloku lub kamienicy. I tu dochodzimy do meritum wywodu. Jeżeli masz mieszkanie blisko centrum w takich miastach jak Katowice, Bielsko-Biała, a nawet w mniejszych miejscowościach(nie wspominając o Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Lublinie czy Warszawie) to możesz zacząć biznes już dziś.

Każda lokalizacja będzie miała inny popyt, klientów czy sezonowość. To można jednak w relatywnie łatwy sposób zweryfikować. Jeżeli myślisz o Warszawie, Krakowie czy Poznaniu to sezon ogórkowy nie istnieje. Jeżeli myślisz o mniejszej miejscowości to zrób prostą analizę:

Czy miasto odwiedza wielu turystów? W klasycznym mieście z zabytkową architekturą i rynkiem jest sporo turystów, ale tylko latem, więc okresy jesienne i zimowe mogą być słabsze.

Czy miasto jest położone w okolicach gór? Wtedy możemy liczyć na to, że popyt będzie w lato standardowo, na jesień dla osób, które chodzą po górach oraz w zimę dla narciarzy.

Czy w mieście jest jakaś uczelnia wyższa? Uczelnie ściągają do miasta mnóstwo ludzi, studentów oraz kolegów i partnerów tych studentów. To zawsze miejsca o podwyższonym popycie.

Czy w mieście zagnieździły się korporacje, najlepiej międzynarodowe? Każda korporacja daje mnóstwo miejsc pracy, najczęściej są to miejsca, w których pracownicy zarabiają powyżej średniej krajowej, ich praca często polega na spotkaniach czy wyjazdach. To wszystko idealnie łączy się popytem na nocleg w wyższym standardzie i w wyższej cenie. Dla zobrazowania, mój kolega pracuje w międzynarodowej korporacji, jeździ po Polsce i zawsze, gdy jedzie na spotkanie bierze nocleg. Budżet jaki ma do dyspozycji na jedną noc ze śniadaniem to: do 100euro!

Jakie są korzyści dla klienta?

Osobiście zdecydowanie bardziej wolę wynająć apartament niż hotel. W niskobudżetowych hotelach praktycznie nic nie ma. Dopiero w trzygwiazdkowych możesz spodziewać się czajnika. Nie ma żelazka, kubka, lodówki czy sztućców. Oczywiście co do zasady nie jeździ się do hotelu na piknik, ale restauracje hotelowe często są zamykane o 20:00 lub 22:00 jednocześnie są bardzo drogie. Nie raz chciałbyś coś zjeść, napić się czegoś ciepłego lub zimnego, a w pokoju hotelowym nie masz takiej możliwości.

Wynajmując apartament, dostajesz w pełni wyposażone mieszkanie. Tak, jakby ktoś normalnie tam mieszkał, ale wyprowadził się na czas Twojego pobytu. W standardzie masz pralkę, lodówkę, często zmywarkę, nie wspominając już o telewizorze czy Internecie. Ostatnio miałem nawet herbatę, przyprawy, kawę, proszek do prania oraz w pełni wyposażoną kuchnię.

Jadąc na kilka dni dobrze jest mieć możliwość zrobienia prania, wyprasowania koszuli czy schłodzenia napojów w lodówce. Rano zawsze można sobie jajecznice zrobić, a to wszystko pozwala zaoszczędzić czas i pieniądze. Paradoksalnie w tym przypadku „gotowanie” wychodzi szybciej. Śniadanie na ciepło zrobimy szybciej niż byśmy doszli do restauracji hotelowej.

Ale co z tym biznesem. Policzmy.

Mieszkanie w Katowicach w zwykłym bloku jest warte około 150tyś – 200tyś złotych. Chcąc mieć apartament koniecznie znajdź kawalerkę, którą można podzielić na dwa pokoje. Kawalerka, zawsze będzie kawalerką lub „pokojem”. Mając jednak tę samą powierzchnię, ale z dwoma pomieszczeniami masz już apartament. 30mkw to już przyzwoity apartament, a 40mkw to już duży apartament.

Jak się to przekłada na koszty zakupu?

Jeżeli średnia cena za metr mieszkania w bloku to około 4000zł to te 10mkw różnicy między mieszkaniami 30 a 40mkw zrobi Ci kolosalny koszt wysokości 40tyś złotych. Warto więc poszukać najmniejszego mieszkania, które można podzielić na dwa pokoje.  Bywa, że nie da się podzielić kawalerki na dwa pokoje, ale najczęściej można zrobić jeden pokój bez okna. Ten problem rozwiązuje się ścianką działową ze szklanej, mlecznej szyby. Taka ściana odgradza np. pokój dzienny od sypialni, zajmuje mało miejsca i przepuszcza światło, co daje całkiem fajny efekt tworząc dwupokojowy apartament.

Alternatywnie możesz znaleźć mieszkanie 40-metrowe, ale do generalnego remontu. Wtedy cena może być sporo poniżej 3000zł/mkw., a remont zrobisz własnymi siłami z niskobudżetowym wyposażeniem typu IKEA lub OLX.

Poniżej szczegółowe obliczenia dotyczące zakupu i remontu mieszkania jakie ja zrobiłem na wynajem. Ja wynajmuję długoterminowo, bo mój core biznes jest zupełnie gdzie indziej, ale pokaże Ci co do złotówki ile kosztuje przygotowanie mieszkania w bloku do stanu apartamentu i ile możesz na tym zarobić w najmie krótkoterminowym.

  • Wadium – 14000zł (mieszkanie było kupowane na licytacji)
  • Operat szacunkowy potrzebny do kredytu – 600zł
  • Kocioł gazowy dwu-funkcyjny – 2000zł
  • Notariusz – 2412zł
  • Prowizja – 1962zł
  • Ubezpieczenie kredytu 68zł
  • Wpisy do księgi wieczystej – 200zł
  • Okna 2 + balkonowe – 2263zł
  • Drzwi zew. + wewn. – 1947zł
  • Zaliczka do wspólnoty styczeń – czerwiec – 419zł
  • Hydraulik – 1750zł
  • Elektryk – 500zł
  • Lodówka – 870zł
  • Kuchnia – 2200zł
  • Opłaty bankowe – 104zł
  • Artykuły instalacyjne – 1540zł
  • Firma budowlana – 10600zł
  • Montaż kotła CO – 200zł
  • Redukcja do pieca CO – 100zł
  • Kominiarz – 100zł
  • Płytki do łazienki – 934zł
  • Umywalka + szafka – 165zł
  • Materiały budowlane – 908zł
  • Odbiór gazu -250zł
  • Inne – 700zł
  • Okap – 225zł
  • Płytki do przedpokoju + fuga – 210zł
  • Płyta gazowa – 289zł
  • Zlew – 225zł
  • Piekarnik(używany) – 450zł
  • Pralka(używana) – 550zł
  • Materiały do CO – 2222zł
  • Prąd – 38zł
  • Raty (zapłacone jeszcze w trakcie remontu) – 1156zł
  • Panele, listwy, klamki – 1597zł
  • IKEA dodatki – 409zł
  • Fundusz remontowy – 394zł
  • Gaz – 38zł
  • Szafa – 189zł
  • Kabina prysznicowa – 1200zł
  • Farby i akcesoria – 800zł
  • Gniazdka i łączniki – 250zł
  • Szafka na buty – 100zł
  • Sprzątanie – 130zł

RAZEM: 37760zł

Poniżej kilka zdjęć po zakończonej realizacji:

 

Jak widzisz mając niecałe 38tyś złotych i zdolność kredytową możesz stać się właścicielem apartamentu na wynajem. Podpisujesz umowę z Bookingiem i zaczynasz działać w biznesie.

Na przykładzie Katowic, w których jest znikomy współczynnik pustostanu możesz żądać spokojnie 120zł/noc. Zakładając, że średnio 80% czasu apartament będzie wynajęty uzyskujesz przychód na poziomie prawie 3000zł miesięcznie.

Koszty stałe z grubsza:

  1. Podatki: przy jednym mieszkaniu korzystniej wychodzi ryczałt, czyli 8,5% z przychodu. W tym przypadku jest to 255zł. Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą lub posiadasz więcej nieruchomości warto rozliczać się za pomocą książki przychodów i rozchodów(KPiR) oraz przejść na VAT, aby optymalizować podatki dzięki stałym opłatom, remontom i inwestycjom.
  2. Czynsz + media. Ciężko określić jednoznacznie wartość tej pozycji. Wszystko zależy od miasta, osiedla, lokalizacji, zarządcy nieruchomości oraz użytkownika. Zakładam, że jest to średnio 400zł/mc.
  3. Papier toaletowy, odświeżać do WC, inne – 50zł/mc
  4. Wszystko się zużywa i niszczy, czasami będziesz musiał kupić nowe żelazko, czasami stolik LACK z Ikei za 39zł, ale zdarzy się również piec gazowy, blat w kuchni czy telewizor – w wielkim uproszczeniu – 100zł/mc
  5. Rata kredytu na 25lat – 700zł/mc

 

SUMA: 1505zł

  1. Wydawanie kluczy, wprowadzeni gości, sprzątanie – ???

 

3000zł przychodu – 1505zł kosztów stałych = około 1500zł

 

Tyle, czyli 1500zł finalnie zostanie Ci z jednego mieszkania. Twoją rolą jednak będzie wydawanie kluczy, sprzątanie mieszkania, pranie i przebieranie pościeli. Przygotowanie mieszkanie na kolejnych gości trwa około 1,5-2 godzin. W skrajnych przypadkach sprzątanie może zająć nieco dłużej, ale naszym klientem docelowo jest jedna lub dwie osoby, które przyjechały w celach biznesowych lub turystycznych, a nie dziesięciu facetów na wieczór kawalerski. Stąd wykluczam straty i opóźnienia w przygotowaniu lokalu.

 

Teraz pozostaje czas na Twoje przemyślenia. Czy sprzątałbyś po kimś mieszkanie za 1500zł miesięcznie. W mojej ocenie nie jest to zła stawka. Są klienci, którzy przyjeżdżają na jedną dobę, ale są i tacy, którzy mieszkają trzy tygodnie. Korporacje często wysyłają pracowników na dłuższe szkolenia, czasami tydzień, a czasami trzy tygodnie. Takiej osobie często wygodniej jest wynająć mieszkanie niż hotel.

W apartamencie nie mamy opcji sprzątania i wymiany nowych ręczników każdego dnia jak w hotelu, ale po to jest pralka, alby to ogarnąć samemu. Uważam, że z perspektywy klienta jest to dużo wygodniejsza forma noclegu niż hotel, a z perspektywy biznesowej, liczby podałem wyżej.

 

1500 złotych to może nie jest majątek, ale jakbyś miał 4 takie mieszkania mógłbyś zatrudnić sprzątaczkę i jeszcze zarabiać około 4000 złotych będąc tylko „złotą rączką” w razie awarii. Taki model biznesu jest praktycznie dla każdego. Idealnie sprawdza się w sytuacji gdy jeden partner(mąż lub żona) zarabia więcej, a drugi mniej. Osoba zarabiająca mniej, może zająć się takim biznesem zamiast pracować na etacie – lub zatrudnić się za pół etatu, a w wolnym czasie ogarniać najem w systemie hotelowym.

Mam znajomą, która w tej formie wynajmuje kilka mieszkań. Może mianować siebie jako inwestora w nieruchomości, ale mówi o sobie, że jest sprzątaczką na pełny etat. Ściera kurze, robi pranie i przebiera pościele. Dzięki temu zarabia sporo powyżej średniej krajowej i buduje swój majtek w postaci nieruchomości, które z każdym miesiącem spłacają kolejną ratę kredytu.

 

Tylko od Ciebie zależy jak zinterpretujesz taką pracy, a raczej podejście do jej wykonywanie. Osobiście rekomenduję taki biznes wszystkim ludziom, którzy maja w miarę stabilne posady na etacie. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby robić biznes w takiej formie, wystarczy trochę gotówki, zaangażowanie i zdolność kredytowa.

 

W przypadku przedsiębiorców nie jest to dobre rozwiązanie, ponieważ najczęściej przedsiębiorcy pracują o wiele dłużej od pracowników etatowy. Ich wynik finansowy zależy od ich zaangażowania w pracę, więc sprzątając mieszkanie po klientach zaniedbywaliby swoje obowiązki, a co za tym idzie dochód w swojej firmie. Na małej skali zatrudnienie sprzątaczki czy „złotej rączki” mija się z celem. Dopiero przy dwóch mieszkaniach zakupionych za gotówkę lub czterech w kredycie można myśleć o takim rozwiązaniu.

 

Obecnie tematyka inwestowania w nieruchomości jest bardzo popularna. Każdy jednak, kto ma styczność z inwestowaniem w nieruchomości ma nieco inne doświadczenia. Ja, chciałem Ci pokazać moje doświadczenia związane z rynkiem nieruchomości. Być może jesteś na początku tej drogi i powyższe informacje pomogą Ci lepiej oszacować inwestycję czy ułożyć biznes plan. Zachęcam jednak do poszukania różnych osób zajmujących się nieruchomościami, bo każda z nich zapewne borykała się z nieco innymi problemami. O ile samo szukanie mieszkania, remont, dobór materiałów, nadzorowanie ekip wykonawczych jest procesem, który można opanować o tyle najemcy, sąsiedzi czy relacje ze wspólnotą to encyklopedia przypadków, historii i problemów. Warto więc zaczerpnąć z wiedzy i doświadczeń wielu inwestorów, aby jak najmniej sytuacji mogło Cię zaskoczyć w przyszłości.

 

 

Udostępnij ten artykuł Twoim znajomym!