M2

Coraz więcej osób zaczyna inwestować w nieruchomości. Gołym okiem widać trend wzrostowy w tematyce najmu, podnajmu i w obrocie nieruchomościami. Mimo, że sytuacja na rynku nieruchomości nie jest sprzyjająca, to coraz więcej osób interesuje się oraz kupuje mieszkania na wynajem marząc o jakże popularnej wolności finansowej. Firmy szkoleniowe oraz książki o tematyce najmu wyrastają jak grzyby po deszczy. Jak to jest więc z tymi nieruchomościami?

Różni ludzie inwestują w nieruchomości na różne sposoby. Niektórzy wynajmują mieszkania na pokoje, inni wolą najem długoterminowy, jeszcze inna grupa robi flipy, czyli kupują, aby zrobić szybki lifting, home staging i sprzedać. W dzisiejszym artykule poruszę temat najmu długoterminowego, gdyż jest mi najbliższy. Rodzaj naszych inwestycji ma główne źródło w lokalizacji. Zależy o tego czy jest to miasto turystyczne, studenckie, z terenami przemysłowymi, rozwijające się czy nie. Inaczej się inwestuje w Krakowie, Lublinie i Poznaniu gdzie nietrudno o studentów oraz najem na pokoje i podnajem, z kolei w mniejszych miastach, gdzie nie ma uczelni wyższych dużo lepiej sprawdza się najem długoterminowy.

Poniżej kilka czynników, które przemawiają za tym, aby inwestować właśnie w mieszkania dwupokojowe. Nie w kawalerki, nie w trzypokojowe, ale właśnie w mieszkania o powierzchni do 45 metrów z dwoma pokojami.

  • Im mniejszy metraż tym… taniej.

Mieszkanie może mieć 30mkw, ale jeżeli tylko ma możliwość podzielenia pomieszczenia na pół, należy to zrobić. Mimo, że powierzchnia mieszkania zbliżona jest do kawalerki to jednak dodatkowy pokój dodaje wartości. Mając osobną sypialnię dużo łatwiej utrzymać porządek. Dodatkowy pokój może być dla dziecka, które również potrzebuje swojego kąta. Mając do wyboru dwa mieszkania o tej samej powierzchni, tym samym standardzie, w tej samej lokalizacji, lecz jedno będące kawalerką, a drugie dwupokojowe mamy prawie 100-procentową pewność, że szybciej wynajmiemy to z dwoma pokojami. Jednocześnie, często możemy oferować nawet 10-15% wyższy czynsz, który i tak nie zniechęci najemcy.

  • Dlaczego kupować mieszkania poniżej 45 metrów?

Mieszkanie o takiej powierzchni to już w miarę „standardowe” mieszkanie dwupokojowe. Nie ma sensu kupować większego metrażu, gdyż za każdy dodatkowy metr zapłacimy kilka tysięcy złotych więcej, a to nie wpłynie w żaden sposób na wysokość naszego czynszu. Wynajmując mieszkanie, argumentem do wyższej ceny jest lokalizacja, piętro, standard, opłaty dla spółdzielni/wspólnoty, wyposażenie kuchni, łazienki, ale w żadnym wypadku wielkość pokoi. Najemca nie zapłaci Ci ani złotówki więcej jeżeli pokój dzienny będzie miał 20mkw zamiast 15mkw. Dla Ciebie te pięć metrów będzie oznaczać różnicę w cenie zakupu mieszkania między 10-cioma a 25-cioma tysiącami złotych w zależności o tego gdzie kupujesz mieszkanie(od 2tyś do 5tyś/mkw).

  • Im mniejsze tym lepsze.

Analogicznie do powyższej sytuacji, jeżeli kupujesz mieszkanie 45mkw po 3tyś za metr to kosztuje Cię 135tyś. Jeżeli kupisz mieszkanie o powierzchni 35mkw po 3tyś za metr to zapłacisz 105tyś, czyli o 30tyś mniej. Opłata za najem jaką będziesz mógł pobierać będzie niemalże taka sama, a różnica w cenie kolosalna. Z drugiej strony jeżeli nawet udałoby Ci się podnieść najemcy czynsz o 150zł, to pomyśl sobie kiedy zwróci Ci się inwestycja dodatkowych 30tyś złotych. 150zł(wyższy czynsz) x 12miesięcy = 1800zł/rocznie;  30tyś : 1,8tyś = 16,66 lat. Jak widzisz, taki zabieg realnie pozwoli Ci osiągać większe zyski dopiero po 17 latach!

  • Dlaczego 30 jest lepsze niż 20?

Z mieszkania o powierzchni 20mkw ciężko jest zrobić dwa pokoje. Zostaje więc kawalerka. Kawalerki mają relatywnie dużą stopę zwrotu, natomiast mają również swoje wady. W kawalerkach częściej występuje rotacja najemców. Spowodowane jest to np. tym, że singiel pozna drugą połówkę i potrzebują więcej miejsca lub młodej parze urodzi się dziecko i zaczynają szukać czegoś większego. Mimo wysokiej stopy zwrotu powinieneś założyć większą rotację, która wiąże się dodatkowymi obowiązkami i kosztami, czyli odświeżeniem mieszkania, dodaniem ogłoszenia, szukaniem nowego najemcy. Obliczając ROI, czyli zwrot z inwestycji załóż raczej 10,5 miesiąca przychodów w skali roku. Statystycznie w kawalerce najemca zmienia się raz w roku. Nie opieraj się na statystykach osoby, która ma jedno mieszkanie i najemcę od 3 lat. Dane wziąłem od doświadczonych inwestorów  ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik oraz mogę to potwierdzić na swoim przykładzie.

  • Poniżej zaprzeczenie tego co wcześniej napisałem 🙂

Mieszkanie ze zdjęcia ma 2,5 metra kwadratowego, jest wynajmowane na doby po 160zł/dzień. To jednak wyjątek, który potwierdza regułę.

M1

 

Powyższe przykłady to tylko garstka informacji jakie należy zgłębić inwestując w nieruchomości. Tak czy owak zachęcam najpierw dogłębnie zapoznać się z rynkiem, na którym chcesz inwestować. Mój pomysł i moja strategia może zupełnie nie sprawdzić się w Twoim mieście, natomiast warto poznać wszystkie możliwe koncepcje inwestowania w nieruchomości i dopasować sobie najlepszą dla własnych preferencji i oczekiwań. Im szerszy mamy horyzont możliwości tym łatwiej nam jest sprecyzować czego oczekujemy od inwestycji, jakiego ryzyka względem jakich możliwości zwrotu. Mając w głowie jeden przepis na sukces inwestycyjny nigdy nie zdominujemy rynku. Zachęcam więc do zagłębiania się w tą tematykę i dobranie odpowiedniej strategii indywidualnie.

Udostępnij ten artykuł Twoim znajomym!